Кейс М2: Мнение риелторов как инструмент оценки и прогнозирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости — индустрия, которая трудно поддаётся прозрачной оценке и прогнозированию. Несмотря на обилие статистических данных — от отчётов ЦБ и Росреестра до сводок по сделкам — значительная часть рыночной реальности остаётся за рамками официальных метрик. Данные фиксируют свершившиеся факты, но не улавливают контекст: скрытый спрос, отменённые показы, изменения во взглядах покупателей и другие неочевидные тренды, которые формируются «в поле».

Усугубляет ситуацию и то, что многие участники рынка не являются экспертами в области аналитики и работы с данными. Им сложно интерпретировать многостраничные отчёты, строить прогнозы на основе разрозненных источников и отделять сигнал от шума. В результате решения часто принимаются интуитивно, а не на основе данных.

Чтобы закрыть этот разрыв, аналитический центр экосистемы недвижимости М2 разработал исследование «Индекс настроений риелторов» — инструмент, который переводит экспертное мнение профессионалов в простой, наглядный и оперативный индикатор. Это взгляд на рынок не через призму сухой статистики, а через опыт тех, кто работает с клиентами каждый день.

В основе исследования лежит методика онлайн-опроса, реализованная на базе платформы «ФОКУЗ». Выбор данного инструмента был обусловлен его интуитивно понятным интерфейсом и гибкими настройками выборки: встроенный механизм квотирования позволил нам точно соблюсти региональное распределение респондентов, предусмотренное дизайном исследования. Важным дополнением стала оперативная поддержка специалистов платформы, которая обеспечила бесперебойный процесс сбора и валидации данных на всех этапах работы.

Если тренд растущий — рынок оживает, если нисходящий — замедляется. Но главная ценность индекса не в самой цифре, а в том, как она получена.

Каждый компонент рассчитывается по единому принципу:
К = (доля позитивных * 1) + (доля нейтральных * 0,5) + (доля негативных * 0)

Такой подход позволяет перевести качественные оценки («лучше», «так же», «хуже») в количественные метрики, пригодные для глубокого анализа.

В исследовании участвуют не случайные люди, а профессионалы с глубоким погружением в отрасль.

Кроме того, при формировании выборки мы учитываем региональный аспект. Мы опрашиваем как риелторов из столичных регионов и городов-миллионников, так и риелторов из отдаленных регионов, которые обладают своей спецификой.

Всё это обеспечивает репрезентативность выборки. Риелторы видят рынок первыми: они общаются с клиентами на этапе зарождения интереса, знают реальные бюджеты и причины отказа от сделок раньше, чем эта информация попадёт в государственные реестры.

«Индекс настроений риелторов» — это не просто базовый отчёт для бизнеса. Это прикладной инструмент для стейкхолдеров рынка недвижимости. Для девелоперов это возможность корректировать бизнес-планы и планы продаж. Если индекс растёт, можно активнее выводить новые очереди. Если падает — пересмотреть ценовую политику. Банкам помогает оценивать риски ипотечного портфеля и актуализировать продукты под текущий спрос. Для риелторов и агентств — бенчмарк для оценки собственной эффективности. Если индекс растёт, а доходы нет — значит, нужно менять стратегию. Инвесторам это даёт понимание конъюнктуры для входа в проекты на ранних стадиях.

Чтобы понять эффективность и точность инструмента, достаточно взглянуть на данные мартовской волны исследования. К примеру, рассмотрим как, по мнению риелторов, изменился спрос на рынке новостроек.

В конце прошлого года на рынке новостроек наблюдался ажиотажный спрос в преддверии ужесточения условий семейной ипотеки, а именно ввода принципа «одна льготная ипотека на одну семью». По новым правилам супруги обязаны выступать созаемщиками, что закрывает практику получения нескольких льготных кредитов в одной семье. Эти изменения направлены на повышение адресности программы и снижение числа схем использования льготной ипотеки не по назначению. С 1 февраля 2026 года новые условия вступили в силу, что значительно охладило спрос — по данным опроса индекс спроса на новостройки в феврале составил 30 пунктов, в марте — 27 пунктов.

По данным последнего опроса, почти 65% респондентов отметили снижение спроса на новостройки, 18% — сообщили, что ситуация со спросом не изменилась, и столько же опрошенных наблюдали рост спроса в своей практике. Риелторы ожидают, что в апреле ситуация со спросом на новостройки немного улучшаться на фоне сезонности.

Оценки риелторов подтверждаются данными официальной статистики. Так, по данным Роскадастра, в феврале количество сделок на первичном рынке жилья по сравнению с предыдущим месяцем снизилось на 22%, а в марте произошло снижение ещё на 6%.

Если говорить о рынке недвижимости в целом, то на рисунке 3 чётко прослеживается подъём конца 2025 года, который сформировался на фоне планомерного снижения ключа, адаптации игроков рынка к новым условиям, а также ажиотажного спроса на первичном рынке жилья в преддверии ужесточения условий семейной ипотеки. В начале 2026 год рынок зафиксировался в пограничном положении — 50 пунктов. Рост ключа как положительный фактор для рынка был скомпенсирован ужесточением условий семейной ипотеки. В дальнейшем, если не произойдет значимых шоков, мы ожидаем, что индекс будет постепенно расти по мере снижения регулятором уровня ключевой ставки.

Исследование проводится ежемесячно методом дистанционного анкетирования. Мы публикуем не только итоговые цифры, но и методологию, чтобы каждый участник рынка мог проверить достоверность данных.

«Индекс настроений риелторов» — это часть нашей миссии по цифровизации и повышению прозрачности рынка недвижимости. Мы верим, что данные должны работать на бизнес, помогая принимать взвешенные решения в условиях неопределенности.